Asset-, Property- und Facility Management!
Was ist eigentlich was?
“… in Deutschland kursieren sehr viele individuelle Definitionen und Auffassungen zum Asset-, Property- und Facility Management.“, so die Autoren Mazurkiewicz und Piazolo in einer jüngst erschienenen Untersuchung. Teilweise seien diese an eigene Vorlieben, Strukturen oder internen Vorgaben von Marktteilnehmer angepasst, so die Autoren. Sie bemängeln, dass es an einer allgemein gültigen und einheitlichen Definition fehlt.
Warum ist das so?
Die Autoren stellen umfangreich 5 unterschiedliche Definitionen dar. Dabei ist dies mitnichten nur eine akademische Übung. In der praktischen Anwendung führen die unterschiedlichen Definitionen zu Problemen bei der Umsetzung. Es ist festzustellen, dass diese Definitionen überwiegend aus einer Aufzählung von Tätigkeiten bestehen. Dies führt zum Problem der mangelnden Abgrenzung, aber auch zu Lücken zwischen den Definitionen. Es fehlt den Definitionen überwiegend die Festlegung der Kernaufgabe des jeweiligen Managementbereichs. So entstehen nicht eindeutige Schnittstellen, oder diese fehlen ganz.
Eine Ursache…
… ist die Darstellung des Teilmarkts in Form einer Pyramide. Diese vermeidet den Focus auf die Immobilie und suggeriert ein Ober- und Unterordnungsverhältnis. Die Autoren schlagen eine Kreis- bzw. Schalendarstellung als Alternative vor. Bei dieser steht die Immobilie im Zentrum und die Management-Disziplinen werden je nach Immobiliennähe bzw. Immobilienferne positioniert.
Die größte Immobiliennähe hat demnach das Facility Management, das stark operativ positioniert wird. Das Property-Management, die nächste „Schale“ um die Immobilie, ist sowohl operativ als auch strategisch geprägt. Strategisch positioniert folgt dann mit noch größerer Immobilienferne das Asset-Management, dann das Portfolio Management und schließlich der Investor.
Ein Bild sagt oft mehr als tausend Worte: und so hilft eine immobilienorientierte Definition bei der Positionierung von Asset-, Property- und Facility Management. Auch schlagen die Autoren eine Veränderung der Begriffe vor:
- Real Estate Asset Management
- Real Estate Property Management
- Real Estate Facility Management
Um eine einheitliche Definition dieser 3 Bereiche herbeizuführen, sind Normen und Richtlinien für öffentlich-rechtliche Vorgaben erforderlich. Im Bereich des Facility Managements hat hier die GEFMA als Branchenverband ordnende Vorgaben entwickelt. Auch hat das Facility Management mit der DIN EN 15221 eine eigenständige Norm. Für die anderen zwei Bereiche fehlt schon der entsprechende Branchenverband, um dies zu leisten.
Prinzipiell sehen die Autoren 5 Möglichkeiten für die Erstellung eines Leistungskatalogs je Managementdisziplin:
- Aufzählung ohne weitere Gliederung
- Aufzählung mit Aufteilung auf die 3 Managementphasen – Planung, Steuerung und Kontrolle
- Produkte aufgeteilt auf Anwendungsbereiche und Tätigkeitsebenen als Matrixorganisation
- Aufgaben verteilt auf Lebenszyklusphasen
- Aufgaben eingeteilt in Leistungsmodule
Die Möglichkeiten 1 und 2 empfehlen die Autoren nicht, „da durch die reine Aufzählung von Aufgaben eine strukturierte Zuweisung zu Asset-, Property- und Facility Management erschwert wird.“
Damit die Abgrenzungen und Übergabepunkte im Focus bleiben, schlagen die Autoren einen einzigen Leistungskatalog für alle drei Management-Disziplinen vor.
Abschließend stellen die Autoren fest, dass …
„der Markt des Real Estate Investment Managements großes Potential an Optimierungsmaßnahmen bietet und gleichzeitig den mindestens genauso großen Bedarf hat, optimiert zu werden.“
Der Immobilienmarkt habe es zum Teil verpasst, sich auf neue Gegebenheiten einzurichten. Es sei erforderlich, einen einheitlichen Standard mit trennscharfen Abgrenzungen zu finden.
Die Arbeit von Marzurkiewicz und Piazolo gibt nicht nur einen Überblick über den derzeitigen Stand der unterschiedlichen Definitionen, er zeigt aber auch eine Möglichkeit auf, in diesem Bereich mehr Ordnung zu schaffen.
(Quelle: Robin Mazurkiewscz; Daniel Piazolo; Ursachen der fehlenden Leistungsabgrenzung im Asset, Property und Facility Management. WI-[Reports], Fachbereich 14 der THM, Nr. 011, Friedberg, THM 2020)
Ihr Prof. Dr. Herbert Einsiedler
